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改革开放三十年，中国gdp连续二十年超过10%的高速增长，但是今年没有超过7%，朱凌波认为很多要素叠加到今天，从量变到了质变。
二十年过山车似的发展，整个房地产已经进入了存量下行，存量资产的时代。从宏观经济角度说，各种要素促成了中国(商业)地产进入存量资产和转型，也就是创新的阶段。“我个人觉得中国(商业)地产发展到今天才是进入到最正常的发展阶段。前三十年超常规，一下子集中式提前爆发式的激进发展，到了今天进入一种常态。
朱凌波称经济中心蕴含规律，中国改革开放前一段的高速成长就是畸形发展，从集中爆发式，进入到正常甚至减缓才是必然的
b.2008年1月22日，日本购物中心协会jcsc年会34年来首次举办中日论坛，全国工商联房地产商会商业不动产专委会ccrec主任兼秘书长朱凌波应邀在中日购物中心的比较与合作建议讲演中说：中国由于改革开放三十年的巨大进步，特别是城市化和房地产的高速发展，gdp保持了近20年的8%以上的高速增长，即使在席卷全球的2009年美国金融危机的影响下，中国2009年依然保持了gdp7%(2009年第四李度增长10.7%)的增长。社会商品零售额达到12万亿人民币。cpi(居民消费价格指数)也在2009年11月由负转正，同比上涨0.4%。出口首次超过德国成为世界第一，汽车产销量世界第一，奢侈品消费超过日本世界第二。
朱凌波认为中国(商业)地产的价值实现存在三大核心路径：
销售价值：
通过销售物业快速回笼资金，这是当前多数开发商采用的模式，但过度依赖销售会导致物业运营资金不足，难以形成良性循环。
经营价值：
持有型物业通过持续经营产生现金流，例如购物中心、写字楼等通过租金收入实现长期收益。但缺乏中长期融资支持，开发商难以承担持有成本。
资本价值：
通过资本市场变现资产，中国(商业)地产在退出机制上金融产品缺位，导致资产难以通过资本市场高效流通。
产税扩围迷局“限购令“退出无时间
中新网20120327
“目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，15年至20年后进入房地产存量化时